房价收入比，租金收益率均非有效指标！
5 月大多数城市房价，又在下跌。
虽然常识是没有永远下行的市场，但这一轮房地产自 21 年 7 月下行周期开启已长达 4 年后，未来房价，到底何时能迎来拐点？
这是全民关注的问题。
目前基于经济下行，投资下行、消费不足以及众多行业收入下行、后市信心不足大背景下，大多人尤其没买房的人都认为未来中国房价还会继续跌跌不休，现在 25 年还远没到底。
当然，他们给出的理由很单薄，比如人口出生率越来越低，就业都是个问题了还怎么买房？当然大多是泄愤。
当然也有人说再跌 1、2 年到底了，也有人说日本跌了 30 年，中国房价这一轮要真正见底还早着了。当然，还有人说房价不可能再大跌了，因为再大跌就会触发银行金融系统的风险，国家会控盘。
在这样一个背景下，中金有一个预测结论，相对目前大众认知会乐观一些。
即这一轮房地产拐点（房价拐点）有望 1~2 年后到来。
也就是 2026 年到 2027 年会实现房价见底向上。
与大众的情绪化、片面化视角研判不同的是，中金有一套更理性、更系统的分析。
01房地产市场回稳三步走
整个房地产市场止跌回稳，在中金看来，核心会分为三个阶段。
第一步：交易量止跌（2025 年）中央地方持续救市政策，驱动销量环比改善；
第二部：房价企稳（2026 年）：供需再平衡后预期转向；
第三步，投资回升（2026 年后）：土地购置和新开工回暖。
一旦中国房地产完成上述三步走，那么整个房地产将进入新一轮正循环，而彼时新房销量会开启显著的修复空间（因当前二手房分流严重），未来中长期商品房年需求中枢约 8.5-9.5 亿平方米。
02不同城市房地产拐点研判一线城市 25 年稳，强二线 26 年 ~27 年稳
追问中国房地产整体拐点已经没有意义，核心在于中国一二三四线城市分化太厉害。我们有必要从一线城市、二线城市、三四线城市去做细分类型城市的拐点研判。
比如针对一线城市，中金认为会在 2025 年底完成止跌回稳。理由是多方面的。比如从政策面看，一线城市政策宽松空间大，比如北上深限购优化空间存在，比如从市场面看，一线城市产业领先，人口净利润大，刚性需求强，加上城中村改造加速，所以一线城市在 2025 年能迎来率先全面企稳！
二线城市还要看强弱之分，比如即使是强二线城市，他们产业与人口吸附力强，但库存压力仍然需要时间去消化。所以，预计大多强二线城市会在 26 年 ~27 年企稳。
三四线城市谈拐点已经没有现实意义。
中金的结论也很消极，比如三四线城市拐点在 2027 年后或是更晚的时间。
事实上，更悲观也理性的研判是，绝大多数三四线城市，因为人口净流出，库存周期太长，而政府收储很难托底，所以其房价阴跌趋势中长期看，甚至都难以逆转。
03看拐点房价收入比，租金收益率均非有效指标
到底如何与预判房价乃至房地产的拐点？
对此，当下 市场上或是老百姓常用房价高不高？ "房价相对收入的水平高不高？（尤其是国际层面的横向对比）来试图指引拐点。
这个带粘性指标比如"房价收入比"，比如租金收益率，这是常见的 2 个指标。
房价收入比，是衡量居民家庭的住房支付能力，利用其指引拐点的隐含前提是只要房价达到了居民收入负担范围内，居民就会放弃观望、开始购房！
但现实情况是，即便我国各类城市的房价收入比与国际上同等类型城市—— 比如各国的超级明星城市（纽约，伦敦，巴黎、东京等）作比、第二梯队的明星城市（旧金山、洛杉矶）作比—— 基本可比。尤其在 2021 年这一轮房价快速持续下跌" 30% 到 50% "后，中国除了典型北上深和香港这几个城市房价收入比相对偏高之外，剩下大多城市房价收入比已经与全球明星城市差距在缩小。
而且西方国家典型城市还存在房地产税开支，而中国当下房价短期仍有下行压力，而且居民对中短期内房价继续下行的预期，这决定了观望情绪，还将延续！
其次，再从租金收益率去看。
租金收益率，是居民家庭租买选择的关键决定因素，利用其指引拐点的隐含前提是只要租金收益率高于居民购房融资成本，居民购房需求就将复苏；
对此，中金表示：对于融资成本，市场通常仅考虑无风险收益率和房贷利率按首付比例和贷款比例加权的成本，也忽视了持有房产 1 年的跌价成本预期（和交易摩擦）。
图片来源：中金、洞察智库
因此中金认为，想要预判周期拐点何时到来，房价收入比和租金收益率均非有效指标，与供求关系高度相关的房价预期才是应被关注的核心变量。
城市供求关系即库存去化周期才是决定城市房价未来拐点的关键指标！
04预计去化周期修复仍须 1-2 年时间
老潘值得补充强调的是，在中国，房地产的短期拐点，其实是由中央乃至地方房地产政策决定，但这一点在当下随着中国这 4 年超千次效救市，多轮大救市后，房地产市场对政策的敏感度、关联度正在减弱。
而看城市供求关系是一个很好的参考指标。
比如短期看，目前杭州核心城区库存去化周期在 4、5 个月，成都核心城区 6~8 个月，西安核心城区 7~9 月，合肥核心城区 8~10 月，证明这些城市核心区域供应不足，这种良性供求关系也会倒逼这些城市房地产止跌回稳，甚至价格有望走高。
反过来，类似南京核心城区 12~15 个月，武汉 18~20 个月去化周期也意味着这些城市核心区域豪宅后期销售和价格都会承压！
图片来源：中金、洞察智库
从二手房市场看，当前 16 个重点城市的二手房挂牌去化周期约为 11 个月，相较于历史上房价上涨时的水平（约 6-9 个月）仍有一定差距。再考虑到眼下二手房挂牌量仍有所上行，所以，中金预计去化周期修复仍须 1-2 年时间，以达成供需紧平衡、房价预期扭转、周期拐头向上的目标。
图片来源：中金、洞察智库
新房市场看，由于当前新开工萎缩幅度（25 年前 5 月跌幅 21%）远超新房销售（25 年前 5 月跌幅 3.8%），新开工面积的修复空间可能较新房销售面积更为可观。
但由于竣工面积的滞后性和施工面积基数较大，二者在新房销售好转当年或仅呈现跌幅收窄的表现，进一步可能在滞后两年的时间维度上触底转为正增长。
中金认为土地购置费的同期改善和施工面积的滞后修复或使得房地产投资呈中庸表现，即销售好转当年跌幅明显收窄、次年即可能转入正增长，而这也有一个时间差。
整体看，综合看，未来中国房地产已经很难整体回稳复苏，未有少数核心城市核心地块会持续存在结构性机会。尤其在经济基本面，就业收入基本面，地缘政策军事基本面等没有明显改善情况下，大多非核心城市非核心地块非品质房产，短期已经很难有机会翻盘。
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